二、固定资产管理

随着企业业务的不断发展，各地相继新建的固定资产随之替代了原有的建筑，旧的资产随之闲置、废弃。如何处置、管理好这部分资产，是当前资产管理方面较为突出的问题。

案例19 产权登记不明拆迁补偿纠纷案

某公司于2008年4月通过拍卖方式拍得位于该县郊区的一块土地使用权，10月20日，公司缴纳了1860万元的土地出让金。同年11月10日，公司办理了建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。此后，公司依法办理了相关手续，于2010年1月在该土地上开工建设，2010年10月完工，但未办理房屋所有权证。2010年11月，因城市修改道路规划，政府拆除该公司已建造的房屋2750平方米。在办理拆迁补偿手续时，土地主管部门登记簿上记载建设用地使用权面积12800平方米，但公司土地使用权证上记载面积为18200平方米，又无证据证明登记簿的错误。虽然公司主张以土地使用权证记载面积为补偿依据，但拆迁管理部门认为理由不足未认可，以被拆除房屋未办理所有权证为由不予补偿。公司对办理产权证的当事人进行了处理，并请求人民法院对拆迁补偿问题给予裁定。经法院调查，由于公司不能提供证据，裁判按该县土地管理部门登记的12800平方米确定面积，政府部门对占用的2750平方米土地及房屋拆除给予补偿。

案例评析

本案中，公司2008年11月10日办理完建设用地手续，并获得建设用地使用权证，取得了该土地的使用权；公司建造的房屋已经完工，以合法建造事实行为设立物权，自事实行为成就时发生效力，即使公司未办理房屋所有权证书，但公司自合法建造完成之日起就取得了房屋的所有权。由于公司未及时办理相关产权证，引发了不必要的纠纷。且公司办事人员不细心，办理土地使用权证时未认真核对土地主管部门登记簿和土地使用权证上记载面积等主要内容，给公司造成了不小的损失，承办人也未能逃脱单位的处罚。

法律链接

《物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第四十二条第三款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

风险防范

1.取得固定资产后，及时办理相关产权手续。

2.加强固定资产的管理，发现登记错误时，及时更正。

案例20 固定资产管理不当致人伤害纠纷

2010年，某公司新建物资储存仓库后，原仓库闲置。因县城路面扩建，该房屋被无偿拆除了建筑面积的一半以上，剩余部分已相当于危房。该公司未安排人员管理，且该公司财务人员也未对该房屋变化作相关账务处理，该资产按原值继续计提折旧。2011年年初，该公司与出售木材的零售商签订了简单的租赁合同，约定每年收取租金5000元，由其对该房屋进行修缮并使用。但该租赁合同未对相关安全条款进行约定。7月，由于大雨，该房屋倒塌，造成1名店员重伤。后受伤者家属起诉至当地县人民法院，根据法院判决，由某公司一次性赔偿赔偿受伤者医药费、住院伙食补助费、营养费、误工费、陪护费、交通费、住宿费等合计15万元。

案例评析

该公司在资产管理中，未将实物具体落实到相关人员进行管理，造成制度与管理相脱节。该资产的变更，财务没有按相关手续进行账务调整，造成账物不实。签订的租赁合同未涉及相关安全事故应该承担的责任，造成事故发生后无法追溯承租方相应法律责任。

法律链接

《侵权责任法》第十六条：“侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。”第八十五条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任……”第八十六条：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”

《企业会计制度》第三十六条第三款：“企业因更新改造等原因而调整固定资产价值的，应当根据调整后价值，预计尚可使用年限和净残值，按选用的折旧方法计提折旧。”

《城市危险房屋管理规定》第九条：“对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋……”第十五条：“房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节，房屋所有人应做好排险解危的各项准备；市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。”

风险防范

1.加强对固定资产的管理，不仅要核算固定资产的价值，还要管理固定资产的实物形态，监督固定资产的使用状况，切实做到固定资产增加有“上账”，处置有“下账”，变动有“调账”，清理有“对账”，“做账”有合规、合法的凭据。

2.对已经明显危险的房屋，应及时进行修缮，解除危险后再使用、出租。若经鉴定为危险房屋的，按照法律分类进行管理。

3.定期进行安全检查，做好检查记录。

4.将可以使用的危房出租使用的，协议中最好约定安全责任，由承租人承担安全管理责任。